반포3주구 초과이익 환수 4억200만원…강남 재건축 시장 ‘빨간불’

서울 서초구 반포주공1단지 전경. [중앙포토]

서울 서초구 반포주공1단지 전경. [중앙포토]

서울 강남권 재건축 부담금이 4억원을 넘었다. 
서울 서초구청은 23일 재건축 초과이익 환수제에 따라 반포동 반포주공1단지 3주구 아파트가 내야 할 재건축 부담금이 1인당 4억200만원이라고 밝혔다. 서초구청은 이날 해당 조합에 이런 내용을 통지했다.
  
이 아파트는 아직 공사를 시작하지 않았다. 대개 착공부터 완공까지 3년이 걸리기 때문에 실제 재건축 부담금이 부과되는 시점은 4년 정도 지나야 한다. 그 사이 주변 시세가 더 오르면 재건축 부담금은 더 늘어날 수 있다. 서초구청 관계자는 “조합에서 보내온 자료를 토대로 용역을 줘서 산정한 금액”이라며 “완공 시점의 시세에 따라서 액수가 달라질 수 있다”고 말했다.  
 
정부는 지난 6‧17대책에서 초과이익 환수제를 하반기부터 본격적으로 시행하겠다고 밝혔다. 초과이익 환수제는 낡은 아파트를 다시 짓는 재건축 사업으로 생긴 이익의 최대 50%를 국가가 조합원에게 환수하는 제도다.  
 
국토교통부는 서울 재건축 아파트 조합원이 내야 할 재건축 부담금을 1000만원대에서 7억원대로 예상했다. 강남권은 평균 4억~5억원이 될 것으로 전망했다. 초과이익 환수제는 2006년 9월 노무현 정부 시절 급등하던 집값을 잡고 투기를 방지하기 위해 도입됐다. 하지만 주택시장이 침체하면서 유예됐다가 2017년 이 제도가 종료됐는데 2018년 문재인 정부에서 다시 시행했다.
 
국토부가 예상한 서울 재건축 부담금. 국토부

국토부가 예상한 서울 재건축 부담금. 국토부

 
그간 재건축 초과이익 환수제는 개인의 재산권을 지나치게 침해한다는 논란이 있다. 어차피 새로 지은 집을 팔 때 양도소득세를 내야 하는데 이중과세라는 지적도 나왔다. 조합원마다 해당 재건축 단지의 구매 시기가 다른데 실제 시세차익에 따른 부담금을 동일하게 내야 하는 데 따른 형평성 논란도 불거졌다. 이런 논란은 지난해 12월 헌법재판소가 합헌 판결을 내리며 일단락됐다. 
 
6·17대책에서 정부가 하반기부터 본격적으로 징수에 나선다고 밝히면서 재건축 시장이 ‘시계 제로’에 빠질 것이라는 우려가 나왔다. 재건축은 낡은 아파트의 집주인(조합원)이 돈(사업비)을 모아서 새 아파트를 짓는 사업이다. 이 과정에서 기존 가구 수보다 일정 가구 수를 늘릴 수 있고 늘어난 물량은 일반 분양을 통해서 판다. 
 
전체 사업비에서 일반 분양으로 얻은 이익을 뺀 나머지는 조합원이 지불해야 한다. 그런데 현재 새 아파트 분양가를 주변 아파트 시세보다 낮게 책정하는 분양가 상한제가 시행 중이다. 일반 분양가가 낮아질수록 조합원이 부담해야 할 금액이 커지는 구조다.
 
이런 상황에서 완공 후 수억 원에 이르는 재건축 부담금을 내야 한다면 조합원이 부담해야 할 금액은 더 커진다. 서울 강남의 한 재건축단지 조합원은 “분양가 상한제로 부담금이 늘어났는데 초과이익 환수까지 하면 굳이 큰돈을 내며 오랜 기간 재건축 사업을 추진할 이유가 없다”고 말했다. 
 
최현주 기자 chj80@joongang.co.kr

광고