상생임대 기간은 최소 2년…하루만 못 채워도 양도세 혜택 없어

정부가 최근 발표한 6·21 부동산 대책의 핵심은 ‘상생임대인’ 제도다. 2024년 말까지 임대료를 직전 임대차 계약의 5% 이내로 올리면 양도소득세 비과세 혜택(매각금액 12억원까지)을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다. 정부는 이 제도가 세입자의 주거비 부담이 갑자기 느는 것을 막고, 전·월세 매물을 늘릴 것으로 기대한다. 하지만 적용 요건이 복잡하다 보니 부동산 커뮤니티 등에서는 관련 질문이 빗발친다. 27일 기획재정부의 설명을 토대로 상생임대인 제도를 문답으로 정리했다.

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

상생임대인 혜택은.
“2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주해야 하지만, 상생임대인은 이를 면제해준다. 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년도 면제된다. 다만 주택은 2년 이상 보유해야 하며, 양도 시점에 1세대 1주택자인 경우에만 해당한다.”
 

서울 강남의 고가 주택을 임대한 경우에도 인정받을 수 있나.
“그렇다. 현재는 기준시가 9억원 이하 주택만 상생임대 주택으로 인정하지만, 정부는 곧 시행령을 개정해 가격 요건을 없애기로 했다.”
 

주택을 3채 보유한 다주택자다. 혜택을 받을 수 있나.
“상생임대차 계약을 맺은 주택을 마지막으로 팔 때만 혜택을 받을 수 있다.”
 

다가구주택을 임대 중이다. 상생임대인 혜택을 받고 싶다.
“다가구주택 전체를 양도하려면 해당 주택의 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 다가구주택을 호별로 양도하려면 호별로 상생임대차계약을 맺어야 한다.”
 


의무임대 기간은.
“직전 임대차계약에 따른 의무임대 기간은 1년6개월이다. 이후 새로 맺는 상생임대차 계약에 따른 의무임대 기간은 2년이다. 쉽게 말해 상생임대인이 되기 위해선 기존 전세 기간이 1년6개월이 되기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 된다. 상생임대차 계약을 맺은 이후엔 최소 2년을 채워야 한다.”
 

상생임대차 계약 의무임대 기간 판단 기준은.
“계약 기간이 1년이라도 묵시적 갱신 등으로 2년간 임대가 이뤄졌다면 의무임대 기간을 채운 것으로 인정한다. 반대로 계약기간이 2년이더라도 실제 임대 기간이 1년이라면 의무임대 기간을 채운 것으로 인정하지 않는다. 문제는 2년에서 하루 이틀이 모자라는 경우다. 이 경우 실제 2년을 채우지 못했기 때문에 상생임대인 혜택을 주지 않는다.”
 

임차인이 계약갱신청구권을 행사하면.
“상생임대인으로 인정해준다.”
 

이전에 거주하던 임차인이 나가고 새로운 임차인과 계약을 체결했다.
“임차인이 달라지더라도 임대료를 5% 이하로 올리면 상생임대인으로 인정해준다.”
 

전세를 끼고 주택을 산 1세대 1주택자다. 새로 임대차 계약을 체결하면서 임대료를 5% 이내로 올리면 상생임대인 혜택을 받을 수 있나.
“못 받는다. 갭투자에 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증 효과를 고려할 때 부적절하다는 게 정부의 판단이다.”
 

전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에도 상생임대차계약으로 인정받을 수 있나.
“그렇다. 이때 임대료 인상 폭은 법으로 정한 산정률(전·월세 전환율)을 활용해 계산한다. 예컨대 전세보증금 3억원인 주택을 월세 보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하려면 82만8125원 이하로 월세를 정해야 한다. 월세 보증금 2000만원에 월세 50만원을 전세로 전환하려면, 전세보증금을 1억8900만원 이하로 해야 한다.”