2021년 7월 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 분양하는 첫 사전청약에 나온 경기도 성남시 복정1지구 59㎡(이하 전용면적). 추정 분양가가 6억8000만원이었다. 이듬해 11월 실시된 본청약 때 확정된 실제 분양가가 최고 7억3000만원으로 5000만원 정도 올랐지만, 현재 복정지구와 붙은 위례신도시 내 같은 주택형의 실거래가가 11억원대다. ‘4억 로또’가 된 셈이다. 2021년 10월 사전청약하고 이듬해 9월 4억3000만원에 본청약한 인천시 검단신도시 84㎡도 같은 크기의 주변 아파트가 지난달 7억4000만원까지 거래될 만큼 올랐다.

한때 '청약해놓고도 당첨보다 낙첨을 바란다'는 농담이 나올 만큼 고분양가 논란이 붙었던 아파트도 1년 반 새 8억원의 웃돈이 붙었다. 2022년 말 분양한 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크포레온이다. 1순위 경쟁률이 평균 3.8대 1로 저조했고, 당첨자 다섯명 중 한 명꼴인 900명이 계약을 포기했다. 그러나 13억2000만원에 분양한 84㎡와 같은 크기의 조합원 입주권이 지난달 21억원 넘게 팔렸다.

주택 수요자를 설레게 하는 ‘로또 분양’ 사례들이다. 하지만 앞으로 보기 힘들 것 같다. 사전청약은 중단되고 민영 아파트 분양가는 치솟기 때문이다.

 
정부는 지난 14일 “본청약 일정이 장기 지연되는 사례가 발생해 사전청약 당첨자의 불편이 증가하고 있다”며 “사전청약 신규 시행을 중단한다”고 발표했다. 사전청약은 착공 이후 실시하는 청약을 미리 앞당긴 것을 말한다. 이명박 정부 때 ‘사전예약’으로 처음 도입됐다. 2015년 폐지된 후 2021년 문재인 정부에서 ‘사전청약’으로 부활했다. 2021년 7월부터 지난해 12월까지 모두 11차례에 걸쳐 실시된 사전청약 물량을 집계한 결과 103개 단지(5만2000가구)가 분양했다. 사전예약·사전청약 모두 조기 분양을 통해 주택 수요를 분산하려는 목적이었다.  

사전청약도 사전예약 때와 마찬가지로 문화재 등 예상치 못한 문제에 발목 잡히기 일쑤였다. 착공까지 사업이 지연되며 본청약이 예정대로 이뤄지지 못했다. 당초 이달까지 본청약을 약속한 사전청약 물량 28개 단지 중 실제로 본청약을 실시한 단지는 절반에 못 미치는 12곳이다. 2021년 7월 처음 사전청약한 11개 단지 중엔 4곳이다.


'본청약 하세월' 속에 사전청약 당첨자 중 중도 포기자가 속출했다. 2022년 2월 인천시 가정2지구 사전청약 당첨자 491명 중 절반에 가까운 227명이 포기하고 264명만 지난 1월 본청약에 신청했다. 권대중 서강대 교수는 “주택시장이 가라앉으면서 집값 급등기에 주택 수요를 분산시켜 관리하려고 한 사전청약제도 필요성이 줄어든 점도 사전청약 중단 배경”이라고 말했다.

 
사전청약이 없어지면서 무주택자의 로또 기대는 꺾이게 됐다. 본청약 지연 등의 한계에도 불구하고 사전청약은 현 정부 들어서 이전보다 더욱 커진 로또였다. 신도시 등 입지여건이 좋은 곳으로 선별한 데다 주택 유형을 다양화하고 분양가를 상한제 가격보다 낮췄기 때문이다. 토지임대부 분양가는 반값 수준이고, 일반 아파트 사전청약 분양가도 주변 시세의 70~80% 수준으로 내렸다. 땅값과 공사비가 많이 올랐는데도 같은 지구에서 현 정부의 사전청약 분양가가 문 정부 때보다 내려가기도 했다. 현 정부의 1만2000가구 모집에 30만명이 신청해 경쟁률이 평균 24대 1을 기록할 정도로 청약 경쟁이 치열했다.

젊은 층의 실망감이 크다. 정부는 2022년 11월 공공주택 50만 가구 공급계획을 발표하며 "사전청약을 통한 조기 공급에 모든 노력을 다하겠다"고 했다. 건립 가구 수의 90% 이상을 사전청약으로 분양하고, 청년·신혼부부 등을 대상으로 한 특별공급을 확대했다. 사전청약 신청자의 70~80%가 20~30대였다.  

사전청약 폐지로 주택 수요자는 이미 사전청약한 물량의 본청약을 기다리거나 많지 않은 일반 공공분양을 기대하는 수밖에 없다. 현 정부에서 실시한 사전청약의 본청약 예정 시기가 대부분 2026년 이후다. 당장 올해 3차례에 걸쳐 1만 가구를 사전청약하겠다는 지난해 말 정부 발표가 공수표가 됐다.

현 정부에서 사전청약이 공공분양 주축을 이루다 보니 일반 공공분양은 뒷전이었다. 올해 LH 일반 공공분양 예정물량이 올해 계획됐던 사전청약 물량보다 한참 적은 6000여 가구다.

 
사전청약이 없어지면서 새 아파트 수요자가 민간 분양시장으로 눈을 돌리겠지만 분양가 장벽이 높다. 공사비 급등 등의 영향으로 상한제 비적용 단지만이 아니라 서울 강남 등의 상한제 아파트도 분양가가 뛰고 있다.

2022년 말 둔촌주공 재건축 단지가 3.3㎡당 3930만원(공급면적 기준)이었던 강동구 분양가가 상한제 해제 이후 지난 2월 3.3㎡당 5500만원까지 치솟았다. 서대문구 분양가도 3.3㎡당 4000만원에 육박한다. 이월무 미드미네트웍스 대표는 "분양가가 주변 시세와 비슷해지면서 분양을 통해 시세차익을 노리기가 어려워졌다"고 말했다.  

상한제 적용으로 지난 1월 3.3㎡당 6700만원까지 오른 강남 분양가는 7000만 원대를 넘보고 있다. 서초구 반포동 신반포15차 재건축 단지가 구청에 분양가 심사를 신청한 가격이 7000만 원대 중반이다. 그나마 주변 시세가 3.3㎡당 1억원이 넘을 정도로 워낙 비싸다 보니 상한제 고분양가에도 적지 않은 시세차익을 예상할 만하다.  

하지만 강남 상한제 로또는 가격이 워낙 비싸 ‘그들만의 잔치’다. 공급면적 3.3㎡당 7000만원만 잡아도 소형인 전용면적 59㎡ 분양가는 18억원 정도이고, 국민주택 규모인 84㎡는 24억 원 선이다. 당첨되면 당장 필요한 계약금(20%)이 4억~5억원이다. 당첨만 되면 10억원이 넘는 시세차익을 기대할 수 있으면 뭐하겠는가. 추첨 운이 억세게 좋고 무주택 기간이 길어 청약가점이 아무리 높아도 손도 뻗어보기 힘든 '그림의 떡'이다. 그러다 보니 이른바 '줍줍'(계약 취소분)은 가격이 몇 년 전 그대로여서 여전히 신청자가 6자리 숫자의 경쟁률을 기록할 만큼 몰리고 있다.