400만원 vs 2200만원...공공택지 분양시장 땅값 양극화 심각

[안장원의 부동산 노트] 
경기도 파주시 운정신도시. 공공택지 아파트 용지가 감정평가금액으로 공급되면서 공공택지 간 택지공급가격 격차가 심하다. 공공택지 고분양가 논란의 주된 원인으로 꼽힌다.

경기도 파주시 운정신도시. 공공택지 아파트 용지가 감정평가금액으로 공급되면서 공공택지 간 택지공급가격 격차가 심하다. 공공택지 고분양가 논란의 주된 원인으로 꼽힌다.

414만원과 2235만원. 4배 넘게 차이나는 액수다. 3.3㎡당 기준 땅값이다. 둘 다 공공택지인 경기도 양주시 양주신도시(옥정지구)와 과천시 과천지식정보타운의 아파트 용지 공급가격이다. 시행자인 한국토지주택공사(LH) 등이 주택사업자에게 매각했다.
 
수도권 공공택지의 땅값 양극화가 심하다. 한쪽에선 고분양가 논란이 일고 다른 한편으론 개발 실패 지적이 나온다.  
 
수도권 아파트 용지 공급가격 차이는 개발비용 격차보다 훨씬 크다. 과천지식정보타운과 양주신도시 조성원가가 3.3㎡당 각각 493만원과 886만원이다. 과천지식정보타운을 개발하는 데 들어가는 원가가 양주신도시의 2배가 되지 않는다. 조성원가는 공공택지를 개발하는 데 들어가는 비용이다.   
 
이는 택지공급가격이 조성원가에 상관없이 시세 수준의 감정평가금액으로 산정되기 때문이다. 정부는 조성원가를 기준으로 110% 이하에서 공급하던 국민주택 규모인 전용 85㎡ 이하 아파트 용지의 가격을 2016년 감정평가금액으로 바꿨다. 이전에는 중대형인 전용 85㎡ 초과 용지만 감정평가금액이었다. 수도권 기준으로 전용 60㎡ 이하 조성원가의 90%, 60~85㎡ 조성원가의 110%였다.  
 
감정가격으로 통일한 주된 이유는 정부가 의도적으로 공공택지 분양가를 올리기 위한 것이었다. 정부는 개발이익 사유화, 당첨자의 과도한 특혜 논란 등을 이유로 내세웠다.  
 
그 이전 지역에 따라 크게 차이 나지 않던 택지공급가격이 집값과 땅값이 비싼 지역에서 치솟았다. 서울 강동구 고덕강일지구 택지공급가격이 3.3㎡당 1794만원으로 조성원가 898만원의 2배다.  
 
개발하는 데 고덕강일지구가 돈을 더 들였지만 땅값 시세가 과천지식정보타운 주변이 더 비싸서다. 경기도 하남시 감일지구도 조성원가가 과천지식정보타운보다 더 비싸지만 택지공급가격은 낮다.    
 
파주시 운정신도시의 경우 지난 5월 공급된 택지공급가격이 3.3㎡당 608만~641만원으로 조성원가(3.3㎡당 541만원)의 1.1~1.2배다.  
 
택지공급가격이 조성원가 이하이면 시행자가 손해를 보는 셈이다. 
 
택지공급가격이 저렴하면 분양가가 낮아지지만 개발 효과 논란이 있다. 택지공급가격에 일정한 가산비와 정부가 정한 건축비를 합치면 분양가가 된다. 건축비는 일정해 택지공급가격이 분양가를 좌우한다. 
 
택지공급가격이 조성원가에 미치지 못하는 것은 그만큼 수요가 적다는 뜻이기 때문이다. 양주·운정신도시는 개발 초기보다 분양가가 별로 오르지 않았다. 
  
반면 택지공급가격이 조성원가를 훨씬 상회하는 지역에선 시행자가 상당한 택지비 차익을 가져간다. 분양가도 뛰게 된다. 과천시 분양가심사위원회에서 결정한 과천지식정보타운 분양가가 3.3㎡당 2205만원이었다. 국민주택 규모의 분양가가 7억원대로 서울 아파트 평균 가격과 비슷하다. 7월 기준 수도권 민간아파트 평균 분양가(3.3㎡당 1790만원)보다 3.3㎡당 400여만원 더 비싸다. 양주신도시 분양가가 3.3㎡당 1000만원대로 과천지식정보타운의 절반도 되지 않는다.
 
분양가 양극화는 공공택지도 무주택 서민이 들어가기에 문턱이 높아진다는 의미다. 머지않아 국민주택 규모인 데도 분양가가 9억원이 넘어 중도금 대출을 받지 못할 수 있다.  
자료: LH, 업계 종합

자료: LH, 업계 종합

과천과 위례신도시 등의 분양이 고분양가 논란에 발목 잡혀 지연되고 있다. 가산비용과 건축비가 도마 위에 올랐다. 자치단체 분양가심사위원회가 분양가를 낮추기 위해 가산비용과 건축비를 깎으려 하고 사업자가 반발하고 있다. 건축비는 주택 품질과도 관련이 있다.  
 
업계는 건축비보다 택지비를 낮춰 분양가 인하를 유도해야 한다고 요구한다. 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 땅값이 급등하면서 치솟은 감정평가금액으로 택지공급가격을 매기면 공공택지 고분양가에 제동을 걸 수 없다는 것이다.  
 
감정평가금액으로 하더라도 조성원가와 연동해 한도를 두는 방식을 생각할 수 있다. 조성원가의 150% 이내라든지 범위를 설정하는 것이다.  
 
과천지식정보타운에서 택지공급가격을 조성원가의 150%로 하면 아파트 분양가가 3.3㎡당 500만원 가까이 내려갈 수 있다.  
 
지금까지 공공택지의 매력은 분양가상한제 덕에 상한제 적용을 받지 않는 민간택지보다 분양가가 저렴하다는 점이었다. 공공택지 택지공급가격이 상승하고 민간택지에선 상한제 시행으로 분양가가 내려가면 매력이 떨어질 수밖에 없다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr