김세금(가명)씨는 지난 2009년 10월 서울 영등포구 아파트를 배우자와 함께 지분 반반씩 갖고 있었습니다. 10년 뒤인 2019년, 그는 이 집을 15억6000만원에 팔았습니다. 강서세무서는 이 집이 고가 주택에 해당한다고 봐 9억원이 넘는 차익에 대해 양도소득세 120만3590원을 부과했습니다.

그런데 김씨가 이 주택을 매매할 때 영등포구 아파트 외에 양천구에도 장기임대주택인 아파트가 있었습니다. 또 배우자와 공동으로 소유한 강서구의 한 주택도 있었습니다. 1가구 3주택자에 해당한 것입니다. 이에 강서세무서는 김씨에게 일반세율에 20%를 더해 양도소득세 3678만7400원을 처분했습니다.

그러자 김씨가 반발했습니다. 김씨의 입장은 이러합니다. 김씨가 영등포구 아파트를 팔면서 옮겨갈 집(대체 주택)을 구할 기간을 생각해서 잔금일을 2019년 12월 26일로 여유있게 정했는데, 이사 갈 집주인의 사정상 잔금일이 12월 6일로 앞당겨졌다는 것입니다. 이 때문에 본인이 내놓은 영등포구 아파트의 잔금을 지급받을 날도 같은 달 12일로 앞당겼는데, 이 때문에 양도일인 ‘2019년 12월 12일’ 기준으로 형식적 1가구 3주택자에 해당했다는 것이죠.

김씨는 “투기의 목적이 없었고 이사갈 목적으로 사회통념상 일시적으로 볼 수 있는 6일간 3주택을 보유할 수밖에 없었던 특별한 사정이 있었다”고 주장했습니다.

 


6일간 3주택자 했다가 중과세율 적용… 이게 맞나요?

많은 개정을 거친 소득세법 104조 조항들을 보면 됩니다. 이 세금이 매겨질 때 법률을 기준으로 살펴보면 1세대 2주택에 해당하는 주택을 매매(양도)할 때는 일반세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하고(제1호), 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 일반세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용한다(제3호)고 규정하고 있습니다.

양도소득에 대한 세율은 주택 수에 따라 결정되고, 1세대가 소유하는 주택 수는 원칙적으로 거주자가 실제 소유하는 모든 주택을 대상으로 하는 것이죠. 다만 수도권·광역시·특별자치시 외에 있는 기준시가 3억원 이하의 주택은 포함하지 않습니다.

고가의 ‘똘똘한 한 채’에 세금을 많이 거두는 것이 맞는지, 다주택자에게 세금을 많이 거두는 것이 맞는지는 최근 과세 형평성 논란에서도 많이 다뤄지는 문제이기도 합니다.

법원은 김씨의 손을 들었습니다. 서울행정법원 행정12단독 최선재 판사는 강서세무서가 김씨에게 한 양도소득세 처분을 취소한다고 19일 밝혔습니다.

법원 역시 다주택자 중과세의 목적을 살폈습니다. 1가구 3주택 이상에 해당하는 주택의 매매(양도)에 대해 중과세율을 적용하는 목적은 투기하려고 주택을 사들이는 것을 막고, 주택 가격과 주거 생활을 안정적으로 도모하기 위해서라는 것입니다. 또 장기임대주택과 더불어 일반주택도 중과세율의 적용 대상에서 제외하는 입법 취지 등에 비춰보면 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 갖게 됐더라도, 이사를 위해 대체주택을 취득한 것이란 거죠.

 
매매 당시 김씨가 보유한 3개의 주택을 주택 수에서 배제할 법령이 없어 1가구 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 해당하긴 하지만, 투기목적이 없고, 대체주택을 취득한 뒤 이 사건 주택을 양도하기까지 소요된 기간이 6일에 불과하다는 것입니다.

이에 재판부는 “거주자에게 투기 목적이 없고 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다”고 판시했습니다. 그러면서 “주택 거래의 현실 등에 비춰 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있다”며 “장기보유특별공제도 적용돼야 한다”고 덧붙였습니다.