민간 주도 도심 주택공급의 걸림돌로 지목되던 재건축 초과이익환수제가 제도 도입 16년 만에 처음으로 조정된다. 부담금 부과 개시 시점이 기존 추진위원회 구성 단계에서 조합 설립 단계로 늦춰지고, 면제 금액도 3000만원에서 1억원으로 늘어난다. 실수요자를 배려해 1가구 1주택자는 최대 50% 감면 혜택도 준다. 이번 조치로 ‘부담금 공포’에 시달리던 재건축 단지들은 어느 정도 숨통이 트이게 됐다. 강남권 일부 재건축 사업장은 부담금이 4억원에서 1억6000만원으로 최대 60% 가까이 줄어들게 될 전망이다

2006년 노무현 정부 때 도입한 재건축 초과이익환수제는 재건축 사업으로 조합원 이익이 3000만원 넘을 경우 이익의 최대 50%까지 부담금을 매기는 제도다. 29일 국토교통부가 발표한 ‘재건축부담금 합리화 방안’에 따르면 재건축부담금이 면제되는 초과이익 기준을 3000만원에서 1억원으로 올린다.

또 부과율이 달라지는 금액 구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대한다. 기존에는 초과이익이 1억1000만원을 넘으면 최고 요율인 50%를 적용받아 부담금을 내야 했지만 개정안에 따라 3억8000만원이 초과할 경우 50%의 부담금을 낸다. 기존에 2000만원 단위의 부과 구간을 적용하면 50% 최고 부과율을 적용받는 단지가 절반이 넘는 등 너무 과도하다는 지적에 따라서다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선 방안의 큰 원칙은 재건축에 따른 초과이익은 적정하게 환수하되 도심 내 주택 공급이 원활해질 수 있도록 과도한 재건축부담금을 합리적으로 조정하는 데 있다”고 밝혔다

부담금을 산정하는 시점도 추진위원회 승인일에서 조합 설립 인가일로 늦춰진다. 준공 시점까지 초과이익을 계산하는 시점이 줄어들게 된 것이다. 추진위 단계에서 오래 머물렀던 서울 강남의 재건축 단지의 경우 부담금이 상당 수준 줄어들 전망이다. 또 재건축 단지마다 또 공공임대나 공공분양과 같은 공공기여분을 과거 재건축 초과이익에 포함했던 것을 개정안을 통해 제외하기로 했다.

실수요자를 배려해 보유 기간에 따른 감면 혜택도 신설했다. 1가구 1주택자가 준공 이전에 6~10년 이상 보유했을 경우 부담금을 10~50% 감면해 준다. 1가구 1주택 고령자(만 60세 이상)는 담보를 제공하는 조건으로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있다.


지난 7월 기준으로 예정 부담금이 통보된 단지는 전국 84곳인데 1가구당 부담금이 9800만원에서 4800만원으로 51%가량 줄어들 전망이다. 다만 부담금이 적을수록 감면 혜택이 커 서울과 지방의 차이가 크다. 지방 단지의 경우 평균 부담금이 2500만원에서 400만원으로 84%가량 낮아지지만 서울은 평균 2억3900만원에서 1억4600만원으로 39% 낮아진다.

국토부의 시뮬레이션에 따르면 강북의 재건축 사업장인 A단지는 기존 1인당 부담금 예정액이 1억8000만원에서 장기 보유 혜택을 받지 않을 경우에도 부담금이 8000만원으로 66%가량 줄어든다. 1가구 1주택자가 10년 이상 장기 보유할 경우 부담금은 4000만원이 된다. 부담금이 4억원이던 단지는 장기 보유 혜택을 받으면 부담금이 1억5800만원으로 60% 이상 줄어들게 됐다.

다만 문제는 국회 통과 여부다. 국토부는 10월 중 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’ 개정안을 의원입법 형태로 발의한다는 계획이다. 권혁진 주택토지실장은 “조속한 입법을 위해 국회 논의 과정에 적극 참여하는 등 긴밀히 협의하겠다”고 밝혔다.