“부동산 가격 잡아주면 제가 피자 한 판씩 쏘겠습니다.”

문재인 대통령은 2017년 7월 27일 청와대에서 열린 한 간담회에서 김동연 당시 경제부총리에게 이같이 말했다. 문 정부의 ‘집값과의 전쟁’이 신호탄을 쏜 순간이다. 이달 9일 정권의 반환점을 돈 지금, 문 대통령이 피자를 돌릴 만큼 주택시장이 안정되지 않았다는 게 대체적인 평이다. 정부가 대책을 쏟아내지만 서울 등에선 중산층조차 집을 사기 어려울 정도로 집값이 뛰었다.

정부는 2년 6개월 동안 부동산대책을 17차례 발표했다. 이 속도라면 정권 말까지 내놓는 대책 수가 노무현 정부 시절(30회가량)을 웃돌 수 있다. 대책 대부분이 세금을 더 부과하고 대출 길을 막는 등의 수요 억제책이다. 재건축 초과이익 환수제 도입과 재건축 안전진단 기준 강화 등 정비사업을 규제하는 대책도 병행했다. 서울 강남 등의 정비사업이 주택 시장 전반을 과열시키는 ‘불씨’라고 판단했기 때문이다.

최근 대책이 지난 6일 발표한 민간택지 분양가상한제 확대다. 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 자유 시장에서 정부가 가격을 직접 통제하면 공급 감소 등의 부작용 우려가 커 ‘최후의 수단’으로 고려해야 하는 정책이다. 그러나 정부는 서울 강남 등의 27개 동에 규제를 적용했다. 규제 단위 지역을 동으로 줄여 ‘핀셋 규제’를 한 건 부작용을 줄이기 위해서다.

상한제가 적용되지 않더라도 민간 분양가는 간접적인 통제를 받고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 단지의 분양 보증을 거절하는 방식이다.


 

정부가 이처럼 총공세를 펼쳤지만, 주요 타깃인 서울 아파트값은 크게 뛰었다. KB국민은행에 따르면 2017년 5월부터 2019년 10월까지 서울 아파트값은 20.41% 상승했다. 이는 노무현 정권 상반기(19.11%)를 능가하는 것이다. 서울 아파트 중위 매매가격은 6억635만원에서 8억7525만원으로 44% 올랐다.

 
개별 단지별로 보면 상승 곡선은 더욱 가파르다. 서울 강남권의 대표 인기 단지인 아크로리버파크 전용 84㎡(구 34평)형은 2017년 5월 19억원에서 2019년 10월 34억원으로 15억원(79%) 상승했다. 3.3㎡당 1억원 시대를 열면서다.

집값이 오르자 청약 시장도 달궈졌다. 이번 정권 상반기 가장 높은 청약 경쟁률을 기록한 단지는 서울 동작구 사당동 이수푸르지오더프레티움으로 204대 1을 기록했다. 

집값 상승세가 소득 증가 속도를 앞질렀다. 김상훈 자유한국당 의원실에 따르면 서울 아파트 PIR(가구소득 대비 주택가격 비율)은 2017년 2분기 11년에서 2019년 2분기 13.8년으로 2.8년 증가했다. 가구 소득을 한 푼도 쓰지 않고 14년 가까이 모아야 서울 아파트 한 채를 마련할 수 있다는 뜻이다.

특히 1분위 가구 PIR은 33.1년에서 48.7년으로, 5분위 가구는 5.7년에서 6.9년으로 증가했다. 1분위와 5분위 가구의 PIR 격차는 27.4년에서 41.8년으로 크게 벌어졌다.

정부가 서울 아파트를 공략하는 사이 지방 집값은 침체했다. 한국건설산업연구원에 따르면 10월 10일 현재 경북·경남·충북의 아파트 실거래가는 전고점 대비 20% 이상 하락한 상태다. 이날 주택산업연구원은 “전국 시·군·구 261곳 중 82.7%(216곳)가 거래 침체 상황”이라고 설명했다. 국토교통부에 따르면 지방의 준공 후 미분양은 9월 말 현재 1만5808가구로 86개월 만에 최대치를 기록했다.

 

한편 정부는 서울 아파트 등에 쏠리는 부동자금을 흡수하기 위해 상장 리츠를 키우는 정책을 펼치고 있다. 부동산 투자 수요를 직접 투자에서 주식 시장을 활용한 간접 투자로 돌리고, 투자 대상을 오피스·쇼핑몰 등 부동산 전반으로 다변화하겠다는 전략이다.

국토부는 지난 3월 보도자료를 내고 상장 리츠 2개 종목(신한알파리츠·이리츠코크렙)을 사실상 추천했다. 당시 이 종목에 투자했다면 8개월이 지난 지금 큰 이익을 거뒀을 것이다. 신한알파리츠 주가는 3월 11일 5720원(종가 기준)에서 이달 8일 8900원으로 56% 상승했다. 같은 기간 이리츠코크렙은 4800원에서 7530원으로 57% 뛰었다.

 

앞으로 문 정부의 공급 확대 정책이 순조롭게 진행되면 서울 등의 집값 안정화에 기여할 것으로 예상된다. 정부는 2018년 9월부터 올해 5월까지 “서울에 근접한 3기 신도시 등을 중심으로 수도권에 30만가구를 공급하겠다”고 발표했다. 정부가 후반기 가장 중점을 두고 추진할 정책이다. 

전문가들은 정부 정책의 장기 비전을 주문한다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 근시안적인 관점으로 설익은 규제를 남발하다보니 시장 왜곡, 불안정, 서울 집값 상승 등으로 이어진 것”이라며 “여와 야가 합의해 장기적 관점에서 주택정책 로드맵을 작성해 실천해야 한다”고 말했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “부동산 시장은 전적으로 수요와 공급이라는 메커니즘으로 개선해야 한다”고 밝혔다.

김민중 기자 kim.minjoong1@joongang.co.kr