직장인 윤모(37)씨는 최근 ‘내 집 마련’을 위해 아파트를 알아보다가 고민에 빠졌다. 정부가 주택담보대출비율(LTV)은 완화하더라도 총부채원리금상환비율(DSR)은 예정대로 강화할 것이란 소식이 들려서다. 그가 임장을 다녀온 수도권 아파트값은 7~8억원은 훌쩍 넘었다. 최대한 대출 한도를 늘려야 하는 상황에서 DSR 규제가 발목을 잡았다.  

그러다 은행에서 대출 상담을 받다가 40년 만기 주택담보대출 상품을 알게 됐다. 윤 씨는 “상담을 해보니 대출 만기를 40년으로 늘리면 대출을 (30년 만기보다) 3000만원 가까이 더 받을 수 있다”면서 “총한도가 늘어나 좋지만 40년이나 원리금을 갚을 생각을 하니 막막했다”고 말했다.

 

최근 시중은행이 잇달아 내놓은 40년 만기 ‘초장기 주택담보대출’ 상품에 대출자의 관심이 쏠리고 있다. 당초 40년 만기 주담대는 정부가 지난해 7월 만 39세 이하 청년이나 혼인 7년 이내 신혼부부를 대상으로 내놓은 정책금융상품(보금자리론ㆍ적격대출)에 한정됐다. 해당 상품을 시중은행이 올해 모든 고객 대상에게 판매하고 있다.  

하나은행은 지난달 21일부터 ‘하나원큐아파트론’, ‘하나혼합금리모기지론’ 등 주력 주담대 상품의 만기를 기존 35년에서 40년으로 늘렸다. 이후 신한은행(신한주택대출ㆍ신한주택대출ㆍ플러스모기지론), NH농협은행(NH주택담보대출), KB국민은행(KB부동산담보대출), 우리은행(우리아파트론ㆍ우리부동산론ㆍ집단 입주자금대출)도 주담대 만기를 최대 40년으로 늘렸다.


 
초장기 주담대의 가장 큰 장점은 DSR 규제 속에서 대출 한도를 늘릴 수 있다는 점이다. DSR은 모든 가계대출의 원리금 상환액 합계가 연 소득에서 차지하는 비율이다. 현재 총대출액이 2억원이 넘는 대출자는 DSR 40%(비은행권 50%) 규제를 받는다. 오는 7월부터는 전
체 대출액 1억원 넘는 대출자로 규제 대상자가 확대된다.  

하지만 대출 만기가 길어지면 대출자의 매달 갚아야 할 이자 부담이 줄면서 대출 한도도 자연스럽게 늘어난다. 주담대 만기가 연장되면 DSR이 낮아지면서 나타나는 효과다.  

매년 6000만원을 버는 직장인 A씨가 기존 1억원가량의 마이너스 통장(연 5% 금리) 대출이 있는 상태에서 규제지역에 위치한 9억원 아파트를 산다고 가정하자. 30년 만기의 주담대(원리금 균등상환)를 받을 경우 DSR 40%와 담보인정비율(LTV) 40% 등의 규제에 따라 대출 가능 금액은 1억9800만원이다. 그러나 주담대의 만기가 40년으로 10년 더 연장하면 대출 가능 금액은 2억2300만원으로 기존보다 약 2500만원이 늘어난다.

 
초장기 주담대를 선택할 때 주의할 점이 있다. 주담대의 만기를 최대로 늘릴 경우 대출 상환 기간이 늘어나 그만큼 갚아야 할 이자의 총액이 늘기 때문이다.  

예컨대 앞서 직장인 A씨가 30년 만기의 주담대를 받을 경우 30년간 갚아야 하는 이자의 총액은 단순 계산으로 약 1억6300만원이다. 반면 같은 금액을 빌린다는 가정하에 만기를 40년으로 늘리면 총 이자는 2억3000원으로 기존보다 6600만원가량 늘어난다. 만약 이 기간에 은행의 대출이자가 인상될 경우 갚아야 할 이자는 더욱 많아진다.  

또 다른 시중은행 가계대출 담당자는 “대출만기를 늘리면 이자 총액도 늘고, 상대적으로 대출금리도 높다는 점을 알아둬야 한다”면서 “다만 상품에 가입했다가 중도상환수수료가 면제되는 3년 뒤 더 유리한 조건으로 갈아타는 것도 방법”이라고 조언했다.