금리가 1%P 상승하면 15개월 후 아파트 매매가격을 최대 5.2%(연간 환산 시 1.7% 내외) 하락시키는 효과가 있다는 분석이 나왔다. 

국토연구원은 5일 '유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점' 보고서에서 "통화량(M2), 물가(CPI), 이자율(국고채3년), 총생산(전산업생산지수), 민간소비(소매업태별 판매액 지수), 아파트 실거래가격지수 등의 변수로 유동성 지표인 금리와 통화량이 주택가격에 미치는 영향을 분석한 결과 금리와 통화량이 주택 시장에 미치는 영향이 크며 서울과 수도권에서 상대적으로 강한 영향을 준다"고 설명했다. 

국토연구원은 "금리 1%P 상승 충격은 민간소비, GDP 등 국민경제에 부정적인 영향을 미치며, 15개월 후 아파트매매가격을 최대 5.2% 하락(연간 환산 시 1.7% 내외)시키는 효과가 있는 것으로 분석된다"면서 "통화량 10% 상승 충격은 13개월 후 아파트매매가격을 최대 1.4% 상승시키는 것으로 나타났으며 효과는 상당 기간 지속한다"고 밝혔다. 

또 보고서에 따르면 기준금리의 경우 서울-수도권-지방 광역시 순으로 음(-)의 상관관계(한쪽값이 커질 때 다른 쪽 값이 작아지는 관계)가 크며, 지방의 경우 미분양주택, 전세가격변동 등 지역 주택시장의 영향을 상대적으로 크게 받는 것으로 나타난다. 기준금리가 1%P 인상될 경우 아파트 매매가격은 서울 2.1%p, 수도권 1.7%p, 지방 광역시 1.1%p 하락하는 효과가 발생한다는 것이다. 

 
코로나19 이후 유동성(통화량, 가계대출)이 크게 확대하면서 주택가격 위험지표가 높아졌다. 지난해 4분기 현재 소득대비 주택가격비율은 전국 7.6배, 서울은 19.0배로 높아졌다. 이는 2008년부터 지난해까지의 소득대비 집값 비율 평균(전국 5.3배, 서울 11배)과 비교해 훨씬 높은 수준이다. 개인의 가계대출은 코로나 19를 전후한 2019년 6월~2020년 12월에 3.4% 증가했다. 이 기간 주택담보대출은 4.9% 감소했지만, 신용대출은 24.7% 증가했다.


보고서는 주택시장 안정을 위해 유동성을 효과적으로 관리하려면 주택시장 국면을 고려해 유연하게 접근할 필요가 있다고 주장했다. 황관석 국토연구원 부연구위원은 "주택시장 확장기에는 통화정책 수립 시 자산시장 변동위험을 보다 적극적으로 반영할 필요가 있다"면서 "주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제가 가계부채 억제에 한계가 있는 만큼 상환능력 중심의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등을 통해 주택금융규제의 효과를 높여야 한다"고 덧붙였다.

투자 목적의 갭투자를 억제하고 단기 유동성이 주택 매매시장에 집중되지 않도록 공모형 부동산펀드와 상장리츠 활성화를 유도하는 방안도 제시됐다. 황 위원은 "주택시장 수축기에는 통화 긴축 시 주택시장의 경착륙 위험이 커지므로 주택비축은행, 한계 차주 지원제도 등 주택시장 변동 위험 관리장치를 선제적으로 마련해 대응할 필요가 있다"고 강조했다.