올해 부동산 시장은 지난해처럼 상반기까지 약세를 보이다가 하반기 들어 상승세를 탈 것으로 전망됐다. 다만 올해 국내 경제성장률이 1%대로 예상되는 등 ‘경기 둔화’가 변수가 될 수 있다는 지적이 나왔다. 경기 침체가 커질 경우 집값 상승 여력이 줄어 지난해 같은 수도권 급등세(‘상저하고’)가 나타나기보다 ‘상저하중’에 가까운 집값 흐름을 보일 수 있다는 것이다. 

중앙일보가 부동산 학계·연구기관·금융권·민간시장조사기관 등 전문가 8인에게 ‘2025년 부동산 시장 전망’을 설문 조사한 결과, 전문가들은 올해도 정부의 대출 규제 기조가 유지되고, 탄핵 정국에 따른 불확실성이 커짐에 따라 상반기까지는 집값이 약세를 보일 것으로 내다봤다. 그러다 2분기 들어 정치적 불확실성이 걷히고, 기준금리 인하가 서서히 대출 규제를 상쇄하면서 하반기에는 집값이 반등할 수 있을 것으로 봤다. 하지만 집값 상승 폭을 두곤 의견이 엇갈렸다. 

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “하반기로 갈수록 내년(2026년) 입주·분양물량 감소에 따른 주택 공급 부족 우려가 커질 것”이라며 “전세가격이 상승해 매매가격을 밀어 올릴 수 있다”고 예상했다. 주택담보대출금리도 지난해 수준보단 내려갈 걸로 보여 시장에 유동성이 유입되는 점도 상승 요인으로 봤다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “올해 서울·수도권 아파트값이 지난해와 비슷하게 5~6%가량 상승세를 이어갈 것”이라고 전망했다. 

특히 강남 3구(강남·서초·송파구), 용산구, 한강변 아파트 등 이른바 상급지 아파트 단지는 올해도 강세를 띨 것이란 예상이 많았다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요가 지속되고, 대출 규제로 구매력 있는 수요자만 집을 살 수 있을 것”이라며 “상급지 아파트는 오르겠지만 외곽지역은 하락해 양극화가 심화될 것”이라고 내다봤다.  

 
금리 인하·공급 부족 등이 하반기 집값을 자극할 수 있는 요인이라면, 경기 침체가 이 상승 여력을 끌어내릴 수 있다는 지적도 적지 않게 나왔다. 최근 최상목 대통령 권한대행을 비롯해 한국은행 등 주요 기관이 한국의 경제성장률을 잇따라 하향 조정하면서다. 


김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “경기 침체로 구매력이 떨어지면 주택 가격 상승 폭이 올해처럼 나타나긴 어려울 것”이라고 짚었다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “올해 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행 등 가계대출 규제가 여전히 상수로 놓여 있다”며 “하반기에 집값이 오르더라도 올해 만큼 급등하긴 어려워 ‘상저하중’ 정도로 예상한다”고 말했다. 

 

올해 집값 흐름에 대해선 상승·하방 의견이 다소 나뉘었지만 전세시장은 작년보다 불안해질 가능성이 크다는 데 이견이 없었다. 김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “아파트는 물론 빌라 등 비아파트 신축 공급이 전년 대비 30%가량 줄어든다”며 “공급 대비 수요가 많은 수도권은 전월세 가격이 오를 가능성이 높다”고 말했다. 윤지해 수석연구원은 “정부가 전세 대출을 강화할 경우 급격한 월세화로 주거비가 더 크게 늘어날 수 있다”고 짚었다.  

올해 부동산 시장에 미칠 가장 큰 변수를 꼽아 달라는 질문엔 대부분 ‘대출 규제’ 완화 여부를 꼽았다. 지난해 8월까지 치솟던 수도권 집값이 9월 대출 규제 이후 상승세가 확 꺾일 만큼 위력을 발휘해서다. 김성환 부연구위원은 “여러 빅데이터 분석 결과, 주담대 금리 같은 금융 변수가 주택 가격 변화에 60%가량 영향을 미치는 것으로 나타났다”고 설명했다. 

부동산 시장은 정부 정책의 영향을 크게 받는 만큼 탄핵 정국이 어떻게 마무리되는지도 관건(권일 부동산인포 리서치팀장)이란 의견도 나왔다. 함영진 랩장은 “미국 트럼프 2기 행정부의 통상정책이 국내에 미칠 영향도 중요하다”며 “정국 불안이 지속되고 외교적 대응이 잘 마련되지 못하면 경기 둔화 우려로 매매심리가 위축돼 집값 하방요인으로 작용할 것”이라고 지적했다. 

 

무주택자의 내 집 마련과 1주택자의 상급지 갈아타기 전략으론 집값이 약세를 보이는 1분기 또는 상반기를 매수 타이밍으로 꼽는 답변이 많았다. 이지현 주택산업연구원 부연구위원은 “자금이 부족할 경우 월세에 거주하며 계약금, 중도금용 현금을 확보한 상태로 관심 매물을 찾는 것도 방법”이라고 말했다. 상급지로 갈아타려는 1주택자에 대해선 “상급지는 한번 오르면 금세 오르기 때문에 상반기 내로 매수 시점을 잡는 게 좋다”며 “좋은 물건을 싸게 사려면 내 집도 싸게 팔아야 하는 과감한 결정이 필요할 것”이라고 덧붙였다.