‘4억 부담금’ 화제된 반포3주구, 50년새 800배 뛰는 ‘황금알’

반포3주구 재건축 조감도(위)와 현재 모습.

반포3주구 재건축 조감도(위)와 현재 모습.

4억200만원. 지난달 기준 전국 평균 아파트값(3억8000만원, 한국감정원)보다 많은 금액으로 웬만한 지방 아파트를 살 수 있다. 서울 서초구 반포동 반포3주구 재건축 조합원들이 입주 후 재건축부담금으로 내야 할 조합원당 평균 예정금액이다. 역대 최고다. 지난 23일 서초구청이 조합으로부터 관련 자료를 받아 산정해 조합에 통보했다.  
 
조합원은 ‘폭탄’을 맞는 셈이지만 뒤집어 보면 재건축 ‘황금알’을 얻는 대가다. 재건축부담금은 재건축 사업 동안 해당 지역 평균 집값 상승분보다 많은 초과이익이 있어야 나온다. 4억200만원 부담금을 내려면 조합원당 초과이익이 8억7400만원이다. 앞으로 재건축해 지을 아파트값에서 멸실되는 기존 집값과 사업비용, 해당 지역 평균 집값 상승분을 빼면 이만큼 남을 것이라는 말이다. 집값은 시세의 70~80% 수준인 공시가격으로 계산하고 기존 집값 산정 기준 시점은 준공 10년 전이다.   
 
반포3주구는 지은 지 50년 가까운 5층짜리 전용 72㎡ 1490가구다. 삼성물산이 재건축 시공을 맡아 2024년 말 준공 목표로 전용 59~165㎡ 최고 35층 2091가구로 다시 태어난다. 
재건축부담금

재건축부담금

9억원에 가까운 초과이익이 예상되는 이유는 재건축 개발이익이 상당해서다. 재건축으로 짓는 아파트 규모가 기존의 3.5배 정도로 커지면서 기존 조합원 몫을 제외하고 일반에 팔 수 있는 일반분양분이 많기 때문이다. 30%가량인 600여가구가 일반분양분이다. 
 
일반분양분만으로 공사비를 포함한 사업비를 대부분 충당할 수 있다. 거의 비용을 들이지 않고 재건축하는 셈이다. 여기다 재건축으로 많은 시세차익을 기대할 수 있다. 조합이 추정한 바에 따르면 부담금 계산 기간 10년(2014년 12월 말~2024년 12월 말) 동안 재건축 전후로 조합원 집값(공시가격 기준)이 평균 9억원에서 24억원으로 15억원 뛴다. 공시가격 기준이어서 시세로 환산하면 평가 차익이 20억원 정도 된다. 15억원에서 10년간 서초구 평균 집값 상승률(예상치)을 적용한 평균 상승분과 일부 추가분담금을 뺀 금액이 초과이익 8억7400만원이다. 
 
높은 재건축 기대감에 반포3주구 몸값은 그동안 고공행진을 해왔다. 2014년 말 12억원에서 지금은 10억원 뛴 22억원 정도다. 실거래가 최고가는 지난 6월 24억2000만원이다.  
 

1974년 1년 만에 준공 

근 반세기 전 준공 시점부터 보면 엄청난 상승세다. 반포3주구의 등기부등본상 공식 이름은 ‘에이아이디(AID)차관주택’이다. 1973년 당시 자금이 부족해 옛 대한주택공사(현 한국토지주택공사)가 미국 연방주택은행으로부터 개발도상국 지원을 위한 AID차관(1000만달러)을 빌려 지으면서 붙은 이름이다. 반포3주구는 재건축 사업구역 명칭이다. 반포3주구 외에 AID차관으로 지은 아파트가 여럿 있었으나 모두 재건축하고 이 단지만 남았다. 

   
이 아파트는 1973년 3월 착공해 1년 만인 1974년 4월 완공했다. 분양가가 360만원이었다. 46년이 지나는 동안 22억원으로 올랐다. 재건축 준공 후 조합이 예상하는 평균 30억원 선이다. 50년만에 재건축하며 몸값이 800배가 넘는다. 
1973년 에이아이디차관(현 반포3주구) 분양 당시 조감도.

1973년 에이아이디차관(현 반포3주구) 분양 당시 조감도.

재건축부담금 예정액에 기반해 이 단지가 재건축을 계속 추진하면 분양계획(관리처분계획) 확정, 조합원 분양, 이주 철거 등의 절차를 거쳐 착공할 수 있다. 재건축부담금은 준공 후 확정되는데 예정액보다 늘어날 수 있다. 준공 때까지 집값이 예상보다 더 오르게 되면 초과이익이 그만큼 늘어난다.  
 
일각에선 부담금 예정액 4억200만원이 과소책정된 것 아니냐는 지적도 나오고 있다. 국토부가 지난 6·17대책 때 발표한 재건축부담금 시뮬레이션 자료에 따르면 강남 5개 단지의 부담금이 평균 4억4000만~5억2000만원이었고 최고가 6억3000만~7억1000만원이었다. 국토부는 구체적인 단지를 공개하지 않았다.  

 
반포3주구는 강남에서 사업성이 가장 좋은 재건축 사업장의 하나로 꼽혀 업계는 반포3주구 부담금을 6억원대로 예상했다. 업계 관계자는 “주민들의 부담금 우려를 덜어주기 위해 금액을 낮춰 잡았을 수 있다”고 말했다. 반포3주구 재건축부담금 예정액이 조합이 제출한 4억4000만원보다 4000만원 가까이 내려갔다. 구청 관계자는 “정부의 재건축부담금 산정 매뉴얼에 따라 산정했다”고 말했다.  
2018년 5월 1억3000여만의 재건축부담금 예정액을 통보받은 반포현대 재건축 단지 공사 현장. 내년 7월 준공 예정이다. 재건축부담금은 준공 후 최종 확정해 부과한다.

2018년 5월 1억3000여만의 재건축부담금 예정액을 통보받은 반포현대 재건축 단지 공사 현장. 내년 7월 준공 예정이다. 재건축부담금은 준공 후 최종 확정해 부과한다.

2018년 5월 예정액 1억3569만원을 통보받은 서초구 반포동 반포현대도 준공 후 낼 실제 재건축부담금이 더 늘어날 가능성이 크다. 이 단지는 내년 7월 준공 예정이다. 준공 후 집값이 예정액 산출 때보다 더 오를 것으로 보이기 때문이다. 반포현대 주변 새 아파트 시세가 2018년 5월 예정액 산출 시점보다 지금까지 40%가량 뛰었다. 당시 18억원이던 인근 반포리체 전용 84㎡가 지금은 26억원 정도 나간다.  
 
백준 J&K도시정비 대표는 “부담금 예정액은 과거 해당 지역 평균 집값 상승률로 준공 후 가격을 추정해 계산한다"며 "준공 후 몸값이 새 아파트를 따라가기 마련인데 예정액은 평균보다 훨씬 많이 오르는 새 아파트 가격 변동을 반영하지 못할 수 있다”고 말했다.  
 

대박은 일반분양분 당첨자 차지 

 
반포3주구 재건축이 황금알을 낳아도 이는 정작 사업 주체인 조합원보다 일반분양분 당첨자 차지가 될 가능성이 크다. 조합원은 재건축부담금을 내고 나면 손에 쥐는 수익이 줄어들지만 일반분양분 ‘로또’는 더 커진다. 반포3주구가 3.3㎡당 5000만원대에 일반분양하면 분양가가 주변 새 아파트 시세의 60% 수준이다. 전용 84㎡ 기준으로 당첨자는 시세보다 10억원 넘게 싸게 분양받는다.  

 
반포3주구에 이어 강남구 대치동 쌍용2차와 서초구 방배동 방배삼익이 재건축부담금 예정액을 산정할 예정이다. 각각 현대건설과 대림산업을 시공사로 선정했다. 관련 법령에 시공사 선정 후 예정액을 산출하게 돼 있다. 사업성이 반포3주구만큼 못할 것으로 평가받고 있어 부담금 예정액이 적을 것으로 예상한다.  
 
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “억대의 재건축 부담금, 추가 분담금을 늘리는 분양가상한제 등 잇단 규제로 조합원 수익이 줄고 사업성이 불확실해 재건축 사업이 당분간 지지부진할 것”으로 내다봤다. 다만, 사업 초기 단계로 조합설립 이전 단지들은 조합 설립을 서두를 수 있다. 올해 말 이후 조합 설립 신청을 하는 단지부터 조합원 분양자격에 2년 거주 요건이 추가되기 때문이다. 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr