오는 3분기부터 생애 첫 주택 구매자는 집값의 최대 80%를 빌릴 수 있고, 대출 한도는 6억원으로 늘어난다. 지역이나 소득 제한도 없다. 상대적으로 소득이 적은 청년은 미래 소득을 더 많이 반영해 대출 한도를 늘려주기로 했다. 

총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 예정대로 시행된다. 이에 따라 다음 달부터 규제 대상이 총대출액 1억원 초과 차주로 넓어진다. 금융위는 16일 이 같은 내용을 담은 ‘새 정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화 방안’을 발표했다.

올해 3분기부터 생애 최초 주택구매자에게 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 상한은 일괄적으로 80%로 완화된다. LTV에 따른 대출 한도도 기존 4억원에서 6억원으로 확대된다. 

예컨대 생애최초로 수도권 투기과열지구에 있는 6억원의 주택을 구입할 때 그동안은 LTV 60%를 적용받아 3억6000만원까지 대출받을 수 있었다. 앞으로는 일괄적으로 LTV 80%가 적용되고, 대출 한도도 늘어나면서 최대 4억8000만원까지 대출받을 수 있다.  

이런 내용의 규제 완화는 오는 3분기 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 예외는 있다. 규제 시행일 이전에 대출 신청을 했더라도 아직 실행되지 않은 대출에도 LTV 80% 적용이 가능하다. 또 시행일 이전에 분양권을 소유하고, 규제 완화 시행일 이후 잔금 대출을 받는 경우에도 생애최초 주택구매자로 간주한다는 게 금융당국의 설명이다. 


생애최초 주택 구매자는 세대 구성원 모두가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우를 의미한다. 과거 주택을 구매했다가 처분했다면 생애최초 주택 구매자에 포함되지 않는다. 다만 대출규제 완화 개정 시점 이후 잔금 대출을 받는 경우에는 생애최초 주택구매자로 간주한다.

과거 주택을 샀다가 판 무주택자에게는 현행 LTV 우대제도가 적용된다. 이들이 현재 서울의 투기과열지구에서 주택을 매입할 경우 부부합산소득 9000만원 이하, 주택가격은 9억원 이하일 때 LTV를 최대 60%(6억 초과 구간 50%)까지 우대해준다.



소득으로 대출 한도를 계산하는 DSR 규제로 인한 청년층의 불이익을 개선하기 위해, 청년층 대출시 미래소득을 계산하는 방식도 개선된다. 현재 소득에 연령별 예상소득증가율을 반영한 장래소득을 바탕으로 대출 한도를 계산하는 것이다.  

또한 장래소득 계산법에 적용하는 대출 만기 시점도 차주(돈을 빌리는 사람)가 선택할 수 있다. 현재는 미래소득을 계산할 때 대출의 만기가 10~20년이면 실제 만기를 적용하지만 그 이상일 때는 만기를 20년으로 제한했다. 앞으로는 대출 만기가 10년이 넘어가면 실제 만기와 20년 만기 중 대출 한도를 더 늘리는 방식으로 적용 만기를 선택할 수 있다. 

 
이렇게 되면 청년층의 대출 한도가 크게 늘어난다. 20대 초반의 주담대 한도는 기존 38.1%에서 51.6%로, 30대 초반도 12.0%에서 17.7%로 늘어난다. 예컨대 월급이 250만원이 만 24세 무주택 근로자가 연 3.5% 금리로 DSR 40%를 적용해 30년 만기 주담대를 받을 경우 현재 대출한도는 2억2269만원이지만, 앞으로는 3억3760만원으로 늘어난다.

금융위는 "공신력 있는 통계 자료를 활용할 때 20~39세인 차주가 만기 10년 이상 대출을 받을 경우, 장래소득을 활용하는 것이 대출한도 확대에 유리하다"고 밝혔다.

DSR 규제 확대(3단계)는 오는 7월부터 예정대로 시행된다. 이에 따라 다음 달 DSR 규제 적용대상이 총대출액 2억원에서 1억원 초과로 확대된다. 연간 원리금 상환액이 연 소득 40%(비은행권 50%) 수준인 경우에만 대출할 수 있다. 연 소득이 5000만원인 사람은 연간 대출 상환액이 2000만원이 넘어서는 안 된다. 전세대출과 보금자리론 등은 DSR 규제에 포함되지 않는다.

강화되는 DSR 3단계는 7월 1일 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 7월 1일 이전 금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료한 경우 종전의 규정을 적용한다. 신규대출이 아닌 경우(증액 없는 만기연장 등)에는 종전의 규정을 적용한다.

신규대출 신청이 7월 1일 이후에 이뤄졌더라도 대출에 필요한 의사 결정이 7월 1일 이전에 미리 발생했다면 종전 규정 적용이 가능하다. 오는 30일까지 주택 등 부동산매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실 등을 증명하거나, 오는 30일까지 입주자모집 공고를 실시한 사업장에 대한 잔금대출 등의 경우가 이에 해당한다.