“현재 강남 3구와 용산구 내에서 토지거래허가구역으로 지정된 곳들 외에 다른 구역들까지 전체적으로 확대하는 방향으로 검토하고 있다.”

지난해 8월 오세훈 서울시장이 한 얘기다. 정부의 ‘8.8 부동산 대책’ 발표 다음 날이었다. 당시 오 시장은 이를 ‘플랜B’라고 표현했다. 

이 발언은 7개월이 흐른 지난 19일 현실화됐다. 정부와 서울시가 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체를 오는 24일부터 토지거래허가구역(토허제)으로 지정하면서다. 서울시가 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)’의 토허제 빗장을 푼 지 34일 만이다. 토허제 해제 여파로 집값 과열 양상이 나타나자 7개월 전 검토했던 플랜B를 꺼낸 꼴이다. 이로써 용산구는 강남 3구와 함께 기존 투기과열지구, 조정대상지역과 더불어 토허제까지 '3중 규제'를 받게 됐다.

용산구 전체가 토허제에 묶이면서 ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 희비는 엇갈렸다. 용산구는 당장 거래가 주춤하겠지만, 마포와 성동구는 '풍선 효과'로 되려 거래가 증가할 가능성이 있어서다. 용산구의 한 공인중개업소 대표는 “집값이 오른 건 마용성 다 마찬가지인데 용산만 전체를 지정한 건 이해가 되지 않는다”고 말했다. 

용산구 집값이 상대적으로 더 많이 오른 것은 맞다. 부동산 R114에 따르면 용산구 아파트의 올 1월 평균가격(21억9880만원)은 전고점인 2022년 5월 대비 111%로 나타났다. 성동구(15억466만원)와 마포구(13억9678만원)의 회복률은 각각 105.6%, 98.1% 수준이다. 


중앙일보가 부동산 분석업체 리치고 자료를 바탕으로 자체 분석한 결과에서도 용산구의 1월 시세는 전고점 대비 99.2%의 회복률을 보였다. 마포구는 97.1%, 성동구는 95.8%였다.  

올해 들어서도 토허제 확대 지정 이전 용산구 집값은 강남 3구에 이어 가장 높은 상승률을 기록 중이었다. 한국부동산원에 따르면 올해 3월 셋째 주까지 누적 아파트값 상승률은 용산구가 0.97%로 성동구(0.94%)와 마포구(0.82%)보다 높았다.  

하지만 올 들어 거래량은 마포·성동이 용산보다 더 늘었다. 서울부동산광장에 따르면 21일 실거래 신고 기준으로 용산구의 1~2월 아파트 거래량은 202건으로 직전 두 달 대비 62.9% 늘었다. 같은 기간 마포(488건)는 79.4%, 성동(545건)은 74.7% 증가했다. 또한 용산구의 올해 공시가격 증가율은 10.51%로 성동(10.72%)보단 낮고 마포(9.34%)보다는 높았다.  

전문가들은 ▶용산에 상대적으로 고가 주택이 많고 ▶공공개발, 재개발·재건축 이슈로 투기 수요가 있고 ▶갭투자 비율이 높으며 ▶과열지구, 조정지역으로 묶여 있었다는 점 등이 토허제 확대 지정에 영향을 준 것으로 풀이한다. 

국토교통부에 따르면 지난해 1~7월 용산구의 갭투자 비율은 66.5%로 서울 내에서 가장 높았다. 성동(43.5%)과 마포(41.2%)는 물론 서초(51.6%), 강남(50.5%)보다도 높은 비율이다.  

또한 용산구 내에는 기존에도 토허제에 묶여 있던 지역이 여럿 있다. 용산정비창 개발사업구역과 인접한 한강로 1~2가, 용산동 3가, 원효로 4가 등이다. 신속통합기획(재개발) 예정지인 후암동 일대도 토허제에 묶여 있다. 용산구 내에서 아파트 밀집도가 가장 높은 이촌동은 지난해 5월 토허제에서 해제됐다가 이번에 재지정됐다.  

용산구 전체가 '3중 규제'에 묶였지만 집값이 하락할 가능성은 작다는 게 중론이다. 당분간 거래 감소는 불가피하지만, 이번 토허제 기한이 6개월로 한시적인 데다 용산국제업무지구와 한남뉴타운 재개발 등에 대한 기대감이 높은 지역이기 때문이다. KB금융지주 경영연구소는 최근 발표한 보고서에서 “용산구는 지난해부터 올해까지 꾸준한 상승세가 이어지면서 강남구와 함께 전고점을 넘어선 지역"이라며 "이는 매도자가 주택시장 변화에 크게 동요하지 않고, 타 지역에 비해 상대적으로 자금 여력이 높은 매수자가 많아 매도자 우위 시장이 지속되기 있기 때문"이라고 분석했다.