문재인 정권에서 도입된 이른바 ‘임대차 3법’(주택 임대차보호법 개정안)은 헌법에 위배되지 않는다고 28일 헌법재판소가 판단했다. 2020년 7월 더불어민주당 주도로 처리된 주택 임대차보호법 개정안은 세입자의 계약갱신청구권과 전·월세 상한제를 규정해 임대인의 재산권 침해 논란을 빚었다. 

헌재는 이날 주택 임대차보호법 6조의3 등 관련 조항에 대한 헌법소원 심판 사건에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정을 했다. 헌재는 “주거 안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수 불가결한 요소이며 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로 공익이 크다”며 “반면 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어져 제한 정도가 크다고 볼 수 없다”고 했다.

이번 헌법소원 청구인들은 주택을 소유하고 임대하는 개인 및 법인으로, “임대차3법이 ‘재산권’을 침해한다”며 2020년 10월 위헌소송을 냈다.

민주당은 문재인 정부 시절인 2020년 7월 국회에서 ‘임차인 권리 강화’를 명분으로 계약갱신청구권과 전·월세 상한제 도입을 담은 개정 주택임대차보호법을 통과시켰다. 법 개정으로 임차인의 계약갱신 요구권(임대차보호법 제6조의 3)을 신설해 임대차 기간을 기존 2년에서 4년으로 확대하고, 계약 갱신 때 임대료 상승 폭도 기존 임대료 보다 최대 5%까지만 올리도록 상한을 설정(같은 법 제7조 2)했다. 이런 규정은 기존 임대차에도 적용(부칙 제2조)하도록 했다.

헌재는 청구인 측 주장을 기각하며 “임차인 주거 안정 보장이라는 입법목적이 정당하고, 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다”고 판단했다. 특히 계약갱신요구 조항에 대해 “임대인은 자신이 소유한 주택에 대한 계약의 자유와 재산권을 제한받게 되나, 그 경우에도 임대인은 계약갱신에 따라 종전 임차인과의 임대차 계약을 유지함으로써 해당 주택에 대한 사용·수익권을 여전히 행사할 수 있다는 점은 마찬가지”라며 “임대인의 사용·수익권에 대한 전면적인 제한이 발생한다고 볼 수 없다”고 지적했다.


또 임대료 상승 폭 제한 규정에 대해서도 “주택가격이 상승하고 임대주택의 공급이 부족해지면 차임 급등이 초래돼 임차 가구의 주거불안과 주거비 부담에 따른 생계 곤란으로 이어질 우려가 있다”며 “차임증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제에 해당한다”고 봤다. 

이날 헌재는 청구인들이 법무부와 국토교통부가 2020년 8월 당시 임대차 3법 해설집을 발간‧배포한 행위는 ‘삼권분립 원칙을 위반’한 것이라며 제기한 헌법소원 심판 역시 각하했다. 각하란 소송 요건을 제대로 갖추지 않으면 본안을 판단하지 않고 재판절차를 끝내는 절차로, 본안 판단한 후 내리는 기각 결정과는 다르다.

헌재는 “주택 임대차보호법 개정으로 신설‧변경된 제도를 국민에게 안내하고 이해를 돕기 위한 조치로, 이 같은 법률 해석과 안내에 구속력이 있다거나 청구인들의 법적 지위에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없어 헌법소원의 대상이 되는 공권력의 행사에 해당하지 아니하므로 이 부분 심판청구는 부적법하다”고 설명했다.