정부가 현재 3~5%인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 시행사(디벨로퍼) 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 높이기 위해 세제 혜택 등 인센티브를 부여하기로 했다. 그동안 100억원짜리 사업을 진행할 때 시행사는 자기자본 3억~5억원만 갖고 시작했는데, 이를 20억원 수준까지 끌어올리겠다는 얘기다. 시장환경 변화에 따라 반복되는 ‘부동산 PF 위기’를 해소하기 위한 구조개선조치다. 

정부는 13일 경제관계장관회의에서 이런 내용의 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다. 부동산 PF는 부동산 개발사업에서 발생하는 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법으로, 지난해 말 기준 국내 시장 규모가 230조원에 달한다. 

미국·일본 등 선진국에서는 시행사가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치해 30∼40% 자기자본으로 토지 매입 후 건설 단계에서 PF대출 받는다. 하지만 국내에서는 시행사가 3~5%의 자기자본으로 토지 매입 단계부터 고금리 대출(브릿지 대출)을 받아 진행하는 경우가 일반적이다. 

이런 저자본 리스크가 크다보니 ‘부동산 PF 위기’가 고질적으로 반복되고 있다. 특히 금융사들은 대출을 할 때 건설사·신탁사 등 제3자의 보증에 의존하는 경향이 강하다. 저자본·고보증 구조가 고착화하면서 부동산 경기 위축, 사업여건 악화 등 건설환경 변화에 취약하고, 시행사→건설사→금융사로 리스크가 퍼지기 쉬운 구조가 나타났다. 

이에 정부는 시행사가 자기자본비율을 높일 수 있도록 하는 유인책을 내놓았다. 토지주가 토지·건물을 PF사업(리츠)에 현물출자(주주로 참여)하도록 유도하겠다는 것인데, 이를 위해 양도소득세 과세를 이익 실현 시점까지 미뤄주기로 했다. 현재는 토지주가 시행사에 토지를 현물출자 할 경우 즉시 양도차익에 세금을 부과하지만, 조세특례법을 개정해 현물출자 후 사업이 시행되고 준공·운영될 때까지 양도차익에 대한 과세를 유예하고, 분할 납부를 허용하겠다는 방침이다. 이는 미국에서 1992년 도입돼 리츠 시장의 성장을 이끈 '업리츠(UP-REITs)' 방식이다.


정부는 토지 현물출자가 활성화되면 시행사의 자기자본비율이 20~40% 수준으로 상향되고, 시행사가 브릿지 대출을 받지 않아도 돼 사업비 절감 효과가 나타날 것으로 보고 있다. 

 
아울러 시행사 자기자본비율이 높은 개발사업에 대해선 용적률·공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여하기로 했다. 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장은 PF 보증료 할인도 해준다. 금융기관이 PF대출을 해줄 때는 일정 수준의 자기자본비율을 기준으로 정한 뒤 위험 가중치와 충당금을 차등화하는 방안도 제시했다. 국토부는 “PF 사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출에 대해 적립해야 하는 자본금‧충당금 비율을 높게 적용해 시행사의 자기자본비율 확충 유인을 제공하겠단 취지”라고 설명했다. 

금융기관이 PF대출 실행 시 사업성 평가를 강화하도록 하는 방안도 제시했다. PF 사업성 평가 기준과 절차를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관을 만들어 대출 실행 시 사업성 평가를 의무화하기로 했다. ‘책임준공 개선 TF’를 운영해 책임준공 제도에 대한 개선방안도 내년 중 마련한다. 현재는 금융사들이 대출 시 리스크를 줄이기 위해 시공사에 책임준공(준공기한 연장 불허)을 요구하고, 책임준공 미이행 시 손해배상을 청구해 미분양 위험 등을 시공사 및 신탁사에 넘기고 있어서다.

정부는 이런 방안을 통해 시행사 자기자본비율이 2026년에는 10%, 2027년 15%, 2028년 20% 수준까지 상향되길 기대하고 있다. 다만 부동산 업계에서는 영세업체를 보호할 안전장치도 함께 마련해야 한다는 지적이 나온다. 

현재 ‘부동산개발업법’에 따른 개발업체는 2400곳인데, 이 중 95% 이상이 연 매출 100억원 이하인 영세업체다. 얼어붙은 PF 시장에 자기자본비율 강화 방안까지 시행되면 영세 시행사가 버티지 못할 수 있다고 우려한다. 이는 주택공급 감소로까지 이어질 수 있다는 의견도 있다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “자기자본 비율을 높이는 과정에서 영세 시행사에 발생할 수 있는 초기 부담은 지원해야 한다”며 “영세 디벨로퍼들이 (개발사업) 경험·실력·자본력이 있는 디벨로퍼들과 협업할 수 있는 지원책과 발판도 조성해야 할 것”이라고 했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "자기자본비율을 높여 PF 위험성을 사전적으로 관리하는 것과 낮은 리스크로 높은 수익을 추구하는 적극적인 기업가 정신을 제한하는 것 사이에 절충이 필요하다"며 "이를 조정하는 데에는 많은 시간이 소요될 것으로 보인다"고 강조했다.