내년부터 초고가 아파트나 호화 단독주택도 국세청 감정평가 대상에 들어간다. 실제 가치에 부합하는 상속·증여세를 부과하기 위해서다. 

국세청은 2025년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가한다고 3일 밝혔다. 현재 주거용 부동산은 감정평가 대상에서 제외되는데, 거래량이 적은 일부 초고가 아파트의 경우 시가 파악이 어렵다 보니 공시가격이 지나치게 낮게 나오는 경우가 있다.

대표적으로 서울 용산구 한남동에 위치한 273㎡(83평) 나인원한남 추정시가는 220억원이다. 추정시가는 국세청이 5개 감정평가 법인에 의뢰, 최고액과 최저액을 제외한 가액의 평균값으로 산출된다. 하지만 국토교통부 실거래가 공개시스템상 공시가격은 86억원에 불과하다. 실제 가치의 39.1% 수준이다. 이렇게 되면 상속·증여 시 훨씬 낮은 세금을 내게 된다.

마찬가지로 235㎡ 기준 아크로리버파크(서초구 반포동)는 공시가격(75억원)이 추정시가(180억원)의 41.7% 수준, 198㎡ 기준 아크로서울포레스트(성동구 성수동)는 공시가격(59억원)이 추정시가(145억원)의 40.7% 수준에 불과했다. 최성영 국세청 상속증여세과장은 “초고가 아파트 중에서도 대형 면적의 펜트하우스와 같이 거래량이 극히 적은 경우, 비교 대상이 부족해 공시가격이 실제 가치를 반영하지 못하는 경우가 발생한다”고 설명했다.

심지어 대형 초고가 아파트가 중형 아파트보다 상속·증여세가 더 낮아지는 ‘역전 현상’이 발생할 우려가 크다. 예컨대 233.6㎡의 타워팰리스(강남구 도곡동)는 시가가 70억원으로 추정되지만, 기준시가가 37억원이다 보니 증여세가 13억7000만원 나올 것으로 계산된다. 반면 84㎡의 래미안퍼스티지(서초구 반포동)는 실제 시가(43억원)을 적용해 증여세가 16억7000만원 부과된다. 면적이 3배 가까이 차이가 나는데도 래미안퍼스티지에 오히려 더 높은 증여세가 부과될 수 있다.


이에 국세청은 내년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가해, 실제 가치에 맞는 상속·증여세를 부담하도록 할 계획이다. 최 과장은 “초고가 아파트와 호화 단독 주택도 감정평가 대상이 되면 실제 가치에 따라 과세함으로써 공정하고 상식에 맞는 사회 구현에 기여할 것으로 기대된다”고 밝혔다.

아울러 감정평가 선정기준도 완화한다. 지금은 신고가액이 국세청이 산정한 추정시가보다 10억원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 산정하고 있다. 국세청은 내년부터 ‘10억원 이상’ 기준을 ‘5억원 이상’으로 범위를 늘리겠다는 계획이다.

국세청은 “감정가액으로 평가하면 상속·증여세가 증가할 수 있지만, 향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세가 줄어드는 측면이 있다”며 “또 납세자 스스로 감정가액으로 신고하면 감정평가 수수료 비용이 공제되고, 추가적인 부동산 평가 절차 없이 조기에 상속·증여세 결정이 가능하다”고 밝혔다.