2022~23년 하락했던 서울 아파트값이 전고점에 근접한 것으로 나타났다. 하지만 25개 자치구 간 회복률 격차는 컸다. 서초구와 강남구는 전고점을 돌파했지만, 노원‧도봉‧강북구는 회복률이 80%를 밑돌았다. 집값이 비싼 지역일수록 회복력도 강했다.  

2일 중앙일보는 부동산 분석업체 리치고와 한국부동산원 자료를 토대로 서울 25개 자치구의 1월 아파트 시세(리치고), 12월 매매가격지수(부동산원)를 각 구별 전고점과 비교‧조사했다. 리치고 시세는 실거래가와 호가, 공시가격, 주변 시세를 종합해 산출하는 값이다.  

리치고에 따르면 올 1월 서울 아파트 평균 시세는 3.3㎡당 4087만원이다. 25개 각 자치구의 전고점과 비교하면 평균 7.7% 하락한 수치다. 회복률은 92.3%다. 

초양극화가 뚜렷했다. 서초구의 1월 시세는 3.3㎡당 9113만원으로 전고점인 2022년 6월(8405만원) 대비 8.4% 올랐다. 회복률은 108.4%다. 강남구는 같은 기간 104.2%(8096만원→8438만원)의 회복률을 보였다. 용산구와 마포구는 각각 99.2%, 97.1%로 전고점에 다다른 것으로 나타났다.  

이들 지역을 포함해 서울 25개 자치구 중 1월 시세가 전고점의 90% 이상 회복된 곳은 송파구(96.5%), 성동구(95.8%), 종로구(95.6%), 양천구(95.4%) 등 11곳이다. 집값이 서울 중간 정도에 위치한 동작구(91.5%), 서대문구(89.9%), 강동구(89.5%)는 90% 안팎의 회복률을 보였다.   


반면, 3~4년 전 ‘영끌족(영혼까지 끌어모아 빚을 내 집을 산 사람)’ 매수가 몰렸던 노·도·강(노원·도봉·강북구)과 금·관·구(금천·관악·구로구)는 회복률이 더뎠다. 도봉구의 1월 시세는 3.3㎡당 2091만원으로 전고점인 2021년 9월(2836만원) 대비 73.5%에 머물렀다. 노원구와 강북구의 회복률은 각각 74.2%, 78.5%에 그쳤다. 중랑구(80.3%)와 금천구(80.5%), 구로구(82.5%), 관악구(83.4%) 등지도 상대적으로 회복률이 낮았다.

정부 공식 통계도 서울 내 양극화 뚜렷  
한국부동산원이 조사·발표하는 아파트 매매가격지수도 비슷한 양상을 보였다. 지난해 12월 기준 서초구의 매매가격지수는 113.3으로 전고점(106.3)보다 6.6% 올랐다. 성동구는 전고점 대비 4.6% 상승했다. 이들 지역을 포함해 강남·송파·용산구 등 5곳이 전고점을 돌파했다.  

하지만 서울 외곽 지역의 매매가격지수는 큰 폭으로 내렸다. 도봉구의 12월 매매가격지수는 86.1로 전고점(104.3)보다 17.4% 하락했다. 노원구(90.3)는 같은 기간 14.7% 떨어졌다. 강북구(-13.8%)와 금천구(-11.3%), 강서구(-10.3%), 은평구(-10.1%), 관악구(-10%)도 10%대 하락세를 보였다.

매매가격지수가 전고점 대비 95% 이상 회복력을 보인 곳은 11곳이었다. 강남 3구와 마·용·성(마포·용산·성동구)을 포함해 양천·광진·강동·영등포·동작구가 여기에 해당한다.

전문가들은 '오르는 곳만 오른다'는 심리적 편향성이 강해지면서 매매 수요가 강남 3구와 한강 벨트로 몰리는 등 서울 내에서도 초양극화 현상이 심화한 것으로 분석한다. 이 때문에 강남이 오르면 시차를 두고 강북이 오르는 이른바 물결 현상, 전이 효과도 약해졌다는 것이다.  

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "초저금리로 유동성이 풍부했던 2020~21년엔 서울 어느 지역을 사던 차익을 기대할 수 있었다"며 "하지만 현재는 똘똘한 한 채나 신축 단지, 유망 재건축 단지가 있는 강남권과 한강변 등 일부 지역에만 수요가 몰리는 선택과 집중 현상이 강화됐다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “서울 내에서도 집값 양극화는 지속해서, 더 심한 형태로 나타날 가능성이 크다”며 “부동산 시장이 갈수록 분화하는 만큼 산술적인 수치만 보면 평균의 함정에 빠질 수 있다”고 지적했다.